Architektenleistungen

• Wofür brauche ich einen Architekten?
• Was macht ein Architekt?
• Warum mit dem Architekten bauen?
• Was kostet das? Das Architektenhonorar

Wofür brauche ich einen Architekten?

Bauen ist eine komplizierte Sache. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber einige verbindliche Festlegungen zum Bauen gemacht. Für fast alle Bauvorhaben - von kleinen Anbauten oder Ähnlichem abgesehen - muß ein Bauantrag gestellt werden. Dieser Bauantrag muß von einem Baufachmann d.h. von einem Architekten erstellt und unterschieben werden. Mit dem Bauantrag wird nachgewiesen, daß die Planung den allgemeinen und speziellen Anforderungen genügt. Dieses Verfahren hat der Gesetzgeber zum Schutz der Allgemeinheit aber auch des Bauherren so geregelt.

Neben diesen formalen gesetzlichen Anforderungen gibt es aber viele weitere Gründe warum Sie einen Architekten brauchen. Bauen ist sehr kompliziert, zeitaufwendig und wissensintensiv. Dies kann ein Laie nicht leisten. Als Architekt muß ein mehrjähriges Studium an einer Universität bzw. Hochschule absolviert werden sowie mehrere Jahre praktische Tätigkeit nachgewiesen werden. Weiterhin muß man Mitglied einer Architektenkammer und dort gelistet sein und eine Berufshaftpfichtversicherung (in Baden-Württemberg zwingend) abgeschlossen haben.

Bauwerke sind immer Einzelanfertigungen. Jede Bauaufgabe, jedes Grundstück, jede Jahreszeit, jedes Planer- und Handwerkerteam unterscheidet sich. Diese hohe Komplexität bedarf eines versierten Koordinators, dem Architekten.

Der Architekt ist Sachwalter Ihrer Interessen, hält die öffentlichen Vorgaben ein und ist aber auch immer auf Ausgleich mit allen am Projekt Beteiligten aus. Der Architekt ist Dompteur, Kindermädchen, Motivator, Schlichter, Gutachter, Berater,...

Was macht ein Architekt:

Warum mit dem Architekten bauen?

Ein wichtiges Argument für den Architekten ist, daß dieser von Ihnen beauftragt wird und Ihre Interessen vertritt. Zwar wird er immer auch schlichtend und vermitteln bei Konflikten tätig werden, aber er bleibt immer Ihr Sachwalter und ist niemandem sonst verpflichtet.

Auch ist das maximale Einzelrisiko bei Bauvorhaben mit Architekten geringer. Geht ein Bauträger oder Fertighausanbieter bankrott, kann das gesamte Bauvorhaben scheitern. Oft werden Baustreitigkeiten gerichtlich bearbeitet und hierbei kann es zu langwierigen Beweissicherungsverfahren und Veränderungssperren kommen. Manchmal kann man jahrelang nicht in sein mangelbehaftetes Bauträgerhaus einziehen.

Beim Architektenhaus passieren auch Fehler: Vielleicht 10-15 Gewerke sollen fehlerfrei zusammenarbeiten, haben dies aber in der besonderen Konstellation noch nie getan. Da kann schon einmal ein Problem mit einer Bauleistung auftreten. Hierbei ist aber die Schadenshöhe nur ein Bruchteil des Risikos bei Bauträgerprojekten. 2000€ möglicher Schaden oder 300.000€? Jeder Bauschaden ist einer zuviel, aber doch muß man sich die möglichen Folgen und Risiken bewußt machen. Wir möchten Sie hierzu offen und ehrlich aufklären - warum? Weil wir Sachwalter des Bauherrn sind und uns Ihm verpflichtet fühlen.

Übrigens sind seit 2010 erstmals die Honorare der Architekten wieder mäßig gestiegen. Die vorherige Honoraranpassung liegt 13 Jahre zurück. Der Planungsaufwand mit energetischen und finanziellen Rahmenbedingungen sowie die Haftungsverantwortung sind aber permanent erheblich gestiegen. Die Architektenhonorare sind deshalb eher sehr günstig für den Verbraucher als kostendeckend für den Architekten. Übrigens sind in Fertighäusern bzw. Bauträgerhäusern, die ja auch von einem angestellten oder beauftragten Architekten geplant werden müssen, die Architektenhonorare auch intern anzusetzen. Preismindernd ist einzig eine wiederholte Planung bei Muster- oder Typhäusern. Es ist also nicht so, daß sie bei Bauträgern oder Fertighäusern kein Architektenhonorar zahlen würden. Zudem setzten Architekten keinen Risiko- oder Gewinnzuschlag sowie interne Finanzierungskosten an, wie es ein Typ- oder Musterhaushersteller oder Bauträger machen muß. All dies sparen Sie bei direkter Beauftragung des Architekten. Bei der freien Beauftragung eines Architekten haben Sie aber jederzeit eine transparente und individuelle Planung nach Ihren Vorstellungen und Wünschen; für Ihr individuelles Grundstück. Bedenken Sie, daß ein Typ- oder Musterhaus für eine beliebige Anzahl von Grundstücken passen muß – aber sind Sie oder Ihr Grundstück beliebig?

Was kostet das? Das Architektenhonorar

Architektenleistungen unterliegen der Preisbindung durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Das bedeutet, daß die durch einen Architekten erbrachten Leistungen transparent durch die Vorgaben der HOAI ermittelt werden. In gewissen Bandbreiten kostet damit jeder Architekt ungefähr gleichviel. Wir schlüsseln Ihnen jederzeit die Honorare detailliert auf. Überraschungen kann es so nicht geben.
Ganz allgemein setzt sich das Architektenhonorar aus den anrechenbaren Kosten, dem Leistungsumfang/Leistungsbild, der Honorarzone, den Nebenkosten und gegebenenfalls dem Umbauzuschlag oder besonderen Leistungen zusammen. Es können auch Beratungsleistungen einzeln oder in Kombination mit der Gebäudeplanung hinzukommen. Dieses aber nur nach schriftlichem Einvernehmen mit dem Auftraggeber.

1. Anrechenbare Kosten

Die Kosten, für die der Architekt die Planung übernimmt, werden als voll anrechenbare Kosten bezeichnet. Die Kosten, die er nur integrierend begleitet, werden als teilweise oder nicht voll anrechenbare Kosten bezeichnet. Voll anrechenbar sind üblicherweise Roh- und Ausbauarbeiten. Nicht voll anrechenbar sind die Leistungen, die durch andere überwiegend geplant werden. Dazu gehören die Technikgewerke, die eigener Fachplaner oder Fachhandwerker für die Anlagenauslegung bedürfen (Sanitär, Heizung, Elektro, etc.). Die Ergebnisse der Fachplaner werden vom Architekten üblicherweise nur in die Gesamtplanung integriert, und deshalb sind diese Kosten nicht voll anrechenbar auf das Architektenhonorar. 
Die voll anrechenbaren sowie die nicht voll anrechenbaren Kosten werden gesondert aufgelistet und beziehen sich immer auf die Nettosummen.
Beispiel: Ein Wohnbaus verursacht 250.000€ Netto-Baukosten (ohne Grundstück). Hat der Architekt die gesamte Planung übernommen, sind die Rohbauarbeiten etc. voll anrechenbar, die technische Ausstattung dagegen ist nicht voll anrechenbar. Daraus ergeben sich anrechenbare Kosten für den Architekten von vielleicht 200.000€. Bezogen auf diese anrechenbaren Kosten steht dem Architekten nun sein Honorar zu. Die Honorartafel der HOAI § 35 weist die Honorarspannen zu den anrechenbaren Kosten aus. Hierbei gibt es untere und obere Grenzen. Man wählt hierbei oft den Mindestsatz, Viertelsatz, Mittelsatz, Dreiviertelsatz oder Höchstsatz. Jede andere Zwischenstufe zwischen dem Mindest- und Höchstsatz ist aber ebenso wählbar. Ohne Vereinbarung gelten die Mindestsätze; bei Vereinbarung sollten die Abweichungen von den Mittelsätzen begründet werden.

2. Honorarzone

Zu berücksichtigen sind noch die Honorarzonen. Diese sind in der HOAI §35 bzw. Anlage 10.2 genau aufgeschlüsselt. Denn je nachdem um was für eine Bauaufgabe es sich handelt, ist der Planungsaufwand natürlich unterschiedlich.

Honorarzone I Baracken, Behelfsbauten, Scheunen etc.
Honorarzone II Garagen, Bootshäuser, einfache Werkstätten, Lager
Honorarzone III Wohngebäude, Kindergärten, Werkstätten, Gaststätten etc.
Honorarzone IV überdurchschnittliche Wohnhäuser, Terrassenhäuser, Hausgruppen in verdichteter Bauweise, Schulen etc.
Honorarzone V Krankenhäuser, Studios, Theater, etc.
Für die korrekte Einordnung gibt es transparente Hilfsmittel (Punktebewertungen), so daß diese zweifelsfrei möglich ist.

3. Leistungsbild

Gebäude sowie Ausbauten werden in 9 Leistungsphasen gegliedert. Diese Leistungsphasenbeschreiben, was zur Planung als Standartleistung dazugehört. Nicht immer sind alle dabei genannten Leistungen auch zwingen notwendig. Dies hat aber keine Auswirkung auf das Honorar. Werden alle Leistungsphasen beauftragt, wird dieser Umfang mit 100% beziffert. Die einzelnen Leistungsphasen werden dabei mit individuellen Prozentwerten bewertet und addieren sich zu 100% auf. Es können also einzelne Leistungsphasen beauftragt werden, und somit ergibt sich ein individueller Leistungsumfang, der geringer als die 100% voller Leistungsumfang sein kann. Beim Wohnungsbau läßt man meist die Leistungsphase 9 weg; damit reduziert sich der Leistungsumfang um 2%.

Leistungsphase 1 Grundlagenermittlung 2%
Leistungsphase 2 Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung) 7%
Leistungsphase 3 Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung) 15%
Leistungsphase 4 Genehmigungsplanung 3%
Leistungsphase 5 Ausführungsplanung 25%
Leistungsphase 6 Vorbereitung der Vergabe 10%
Leistungsphase 7 Mitwirkung bei der Vergabe 4%
Leistungsphase 8 Objektüberwachung 32%
Leistungsphase 9 Objektbetreuung und Dokumentation 2%
Die HOAI schlüsselt die Leistungen der einzelnen Phasen natürlich noch weiter auf, so daß man sich ein genaues Bild machen kann.

4. Nebenkosten

Weil Aufwendungen für Nebenkosten, wie Telefon-, Post-, Vervielfältigungskosten, Fahrt- und Übernachtungskosten, etc. anfallen und diese sehr unterschiedlich ausfallen können, besteht  für den Architekten Anspruch auf Nebenkostenerstattung. Während der Bauausführung sind beispielsweise 10-20 Telefonate täglich mit Handwerkern, Herstellern, dem Bauherren etc. meist an Handynummern durchaus üblich. Dieser Aufwand kann pauschaliert als Prozentwert (üblich), als absoluter Betrag oder per Einzelabrechnungen kumuliert werden. Als Pauschale sind ca. 5-7% der aus den anrechenbaren Kosten sowie Honorarzone ermittelten Summe üblich. Dieses hängt aber wie erwähnt von der individuellen Situation ab.

5. Besondere Leistungen

Dies sind Leistungen, die für das individuelle Bauvorhaben notwendig oder sinnvoll sein können, aber nicht zu den Standartleistungen gehören. Dazu können Bauvoranfrage, Gutachten, Finanzierungsbetrachtungen, Varianten, Modelle etc. zählen. Die Honorare für besondere Leistungen  nach HOAI Anlage 10 werden schriftlich frei vereinbart.

6. Umbauzuschlag / Leistungen im Bestand

Umbauten sind besonders komplexe Planungsaufgaben. Der Analyse-, Planungs- und Überwachungsaufwand ist erheblich höher als bei Neubauten. Dies hat der Gesetzgeber mit einem Umbauzuschlag von 20% (ohne schriftliche Vereinbarung) bis zu 33% (mit schriftlicher Vereinbarung) bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad auf die anrechenbaren Kosten berücksichtigt. Zudem ist die planerisch mitzuverarbeitende Bausubstanz kostenmäßig zu ermitteln. Das Ermitteln der mitzuverarbeitenden Bausubstanz ist etwas kompliziert, weil kein bindendes Verfahren hierzu in der HOAI angegeben ist. Wir folgen der Methode des AHO (Ausschuß der verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V.; Heft 1). Dieser hat eine Handreiche zur Ermittlung entwickelt. Bei Bedarf erläutern wir Ihnen das Thema mitzuverarbeitende Bausubstand im Detail.